A. Mentions obligatoires

• L'identité et l’adresse du bailleur, ou sa dénomination et son siège social s’il s’agit d’une personne morale (société). S'il est représenté par un mandataire (agence immobilière ou notaire) son identité doit également être précisée.

• La durée du bail et la date de prise à effet (quand il commence) : la durée initiale du bail est de 3 ans si le bailleur est une personne physique, et 6 ans si c’est une personne morale (société, association…). Le bail pourra être renouvelé à son terme, si le bailleur n’a pas donné congé au locataire, ou il pourra être tacitement reconduit. Cela signifie qu’il sera automatiquement reconduit pour la même durée si personne ne se manifeste. Le locataire a aussi la possibilité de résilier le bail avant son terme, en respectant le délai du préavis.

• La destination du logement : les locaux ont soit un usage d’habitation, soit un usage professionnel soit l’un et l’autre.

• La description des locaux et de leurs équipements :énumération des locaux à usage privatif et à usage commun, nombre de pièces, cave, terrasse, ascenseur, local vélo, …

• Le montant du loyer et des charges : montant du loyer et des charges locatives (eau, chauffage, électricité, abonnements divers, taxe immondices, … ) ainsi que leur modalité de paiement et les conditions de leur révision.

• Le montant de la garantie (la caution) si celle-ci est prévue. Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer, depuis la loi du 8 février 2008. Elle ne peut être exigée lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois de loyer. La garantie, ou ce qu’il en reste si des sommes sont à y déduire, devra être restituée au locataire dans un délai de deux mois maximum à compter de la remise des clés.

• L’état des lieux (en annexe au bail).
Quelle est son utilité ?
L’état des lieux permet de vérifier l’état du logement, pièce par pièce, au début et à la fin du bail. Si des dégradations sont constatées, c’est grâce à l’état des lieux qu’il conviendra de déterminer qui en est responsable et s’il convient d’utiliser le dépôt de garantie pour procéder à des éventuelles réparations.
En absence d’état des lieux, les colocataires sont présumés avoir reçu le logement en bon état.

Comment procéder ?
L’état des lieux doit être rédigé sur papier libre, en la présence du propriétaire ou de son représentant et de tous les colocataires. Il doit être daté et signé par tous les colocataires et le propriétaire et rédigé en autant d’exemplaires que de personnes présentes. Il convient de vérifier l’ensemble du logement, y compris les chambres où vous ne dormirez pas, puisque les colocataires sont responsables de l’ensemble du logement.

Des dégâts?
Si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, les colocataires seront tenus responsables. Le propriétaire peut demander aux colocataires d’effectuer eux-mêmes les réparations nécessaires, ou de prélever une certaine somme sur le montant du dépôt de garantie pour procéder lui-même aux réparations.
Si un défaut important n’a pas été relevé lors de l’état des lieux d’entrée dans le logement, les colocataires doivent le signaler par un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception au bailleur, et ce dès leur entrée dans le logement.
Les travaux liés au vieillissement du bâtiment ne peuvent être imputés aux colocataires. C’est le propriétaire qui doit les prendre en charge. Par contre, les travaux liés à une utilisation normale du logement doivent être pris en charge par les colocataires. ?
L’état des lieux n’est établi qu’à la fin du bail, et non lors du départ d’un colocataire. Si le colocataire sortant a provoqué des dégâts, ce sont aux colocataires à s’arranger entre eux.

Que vérifier lors de l’état des lieux ?
? Relever tous les compteurs (eau, gaz, électricité).
? Faire l’inventaire des clés.
? Rédiger un descriptif de toutes les pièces (sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, volets, prises, interrupteurs, étagères, placards, …), de leur équipement et de leur état (neuf, usure normale, tâches, fissures, bon état, …),...
? Vérifier le bon fonctionnement de tous les interrupteurs, prises, robinetterie, évacuations, clés, radiateurs, portes, fenêtres, volets, ventilations, appareils électriques (fours, hotte,…)

B. Mentions facultatives :

• Le dépôt de garantie
Principe
Le dépôt de garantie est une somme remise au propriétaire ou à son mandataire lors de la signature du contrat de bail. Il n’est exigible que si le contrat de bail le prévoit. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les éventuels manquements du locataire envers ses obligations locatives (non paiement du loyer ou des charges, frais occasionnés par des réparations dues à des dégradations).

Montant
Il ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges pour les locations vides (loi du 8 février 2008) mais peut être supérieur pour les locations meublées.
Son montant est fixe, il ne peut être réajusté en cours de bail, même à l’occasion d’un renouvellement du bail.

Qui paie ?
Le dépôt de garantie est soit versé par un des colocataires, soit partagé entre tous, soit par l’intermédiaire d’un tiers (ce qui permet au locataire de recourir aux aides Loca-pass pour le prêt du dépôt de garantie remboursable en plusieurs mensualités sans intérêt, voir point …).

Restitution
Le dépôt de garantie doit être totalement restitué 2 mois au plus tard après la remise des clés, si le locataire a correctement rempli ses obligations locatives.
Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut en déduire les sommes qui lui sont dues (loyers ou charges non perçus, taxe sur les ordures non payée, travaux à effectuer suite à des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie). Ces sommes doivent être dûment justifiées (factures, devis, …). Il ne peut toutefois pas en déduire les frais liés à une remise en ordre du logement suite à des travaux liés à une usure normale du logement.
Le dépôt de garantie ne peut remplacer le dernier mois de loyer. Le locataire est tenu de payer son loyer jusqu’à la date de sortie du logement.
Si un colocataire quitte le logement avant la fin du bail, il ne peut exiger le remboursement de sa quote-part au propriétaire. Il doit attendre la fin du bail ou s’arranger avec les autres colocataires restant pour obtenir le remboursement de sa part.
Il est conseillé de faire un état des lieux du logement avant le départ d’un des coloc avec les autres colocataires pour éviter de devoir payer pour des dégâts survenus après votre départ.

• La caution
Principe
La caution est presque systématiquement exigée par le propriétaire, lorsque les locataires sont des étudiants ou lorsque le loyer et les charges sont supérieurs à un tiers de leurs revenus.
La caution est une personne, en général un parent ou un ami, ou un organisme qui s’engage à payer en lieu et place du locataire une dette due au propriétaire, que celui-ci ne peut régler.
L’acte de cautionnement doit obligatoirement faire l’objet d’un écrit qui doit être annexé au bail. La personne qui se porte caution doit être présente lors de la signataire du bail et en conserver un exemplaire.

Caution simple ou solidaire ?
La caution simple limite l’engagement à la quote-part d’un colocataire. Mais les propriétaires exigent souvent une caution solidaire par colocataire (même si le bail ne prévoit pas de clause de solidarité).
Dans ce cas, chaque caution peut être tenue de payer les sommes dûes par n’importe lequel des colocataires. Et s’il existe une clause de solidarité, cela vaut également après le départ d’un colocataire.
En effet, le propriétaire peut choisir une seule caution, celle de son choix, pour obtenir le règlement d’une dette. La caution désignée peut alors solliciter le remboursement des sommes versées au propriétaire aux autres colocataires.
La caution Loca-Pass permet d’éviter ce genre de problème (voir point …).

• L’indexation des loyers
Le contrat de bail prévoit presque toujours une clause d’indexation du loyer. Le montant du loyer peut être recalculé une fois par an sur base de l’indice de référence des loyers (IRL). Si cette clause n’est pas prévue dans le bail, le bailleur ne pourra pas exiger d’augmentation du loyer durant toute la durée du bail.

• La clause de solidarité (dans les baux collectifs)
Paiement du loyer et des charges
Comme souligné dans l’article 1222 du Code Civil, chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement.
Cela signifie que même en l’absence de la clause de solidarité, chaque colocataire est responsable de l’intégralité du paiement du loyer et des charges ainsi que de toutes sommes dues au bailleur.

Principe de la clause de solidarité
La clause de solidarité est souvent exigée par le bailleur car elle représente une garantie supplémentaire contre les risques d’impayés. Pour qu’elle puisse produire ses effets, la solidarité doit être expressément stipulée dans le contrat de bail. Elle ne se présume pas. Faites attention car le terme solidarité n’est pas systématiquement employé.

Conséquences pour le colocataire
La clause de solidarité a des conséquences importantes sur les obligations des colocataires et notamment sur ceux qui auraient délivré congé et quitté les lieux avant la fin du bail.
• Chaque colocataire peut être tenu de payer la part du loyer et des charges de ceux qui ne la paieraient pas.
• La solidarité concerne aussi les cautions (les garants) des colocataires.
• Si un colocataire quitte le logement, il sera tenu de payer sa part jusqu’à la fin du bail et dans les limites de la clause de solidarité. Il devra donc vite se trouver un remplaçant qui convienne au propriétaire et qui signera un avenant au bail.
• Le colocataire qui aura quitté le logement avant la fin de bail pourra même être tenu responsable (sa caution aussi) d’éventuels dégâts survenus dans l’appartement après son départ. Il devra réclamer les sommes versées aux autres colocataires. Et si on ne trouve aucun arrangement, il devra faire appel au tribunal.
• Le congé délivré à un seul de colocataires vaut pour tous. Il suffit à mettre fin au contrat.

Fin de la solidarité
La solidarité ne cessera qu’au terme du bail. Cependant, le bailleur peut décider de rédiger un avenant au bail, s’il considère que les colocataires restant ont des garanties suffisantes, vous libérant ainsi de toute obligation.

• L’avenant au bail
Le départ d’un colocataire et son remplacement ne mettent pas fin au contrat de bail. Il ne sera pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat mais celui-ci devra tout de même être modifié, par un avenant au bail. Il s’agit d’un acte complémentaire au contrat de bail, qui vient le compléter, ou le modifier en partie. Il doit être signé par le bailleur et tous les colocataires.